中國上海、北京等主要都會區(qū)房地產(chǎn)行情,無視政府的打房措施,行情繼續(xù)上揚(yáng)。

【mygonews衷柏宣/臺北報(bào)導(dǎo)】文章一開始,有2個問題自己問自己一下:

(1)現(xiàn)在房價太貴嗎?你想過這個問題嗎?是今年開始想的?還是去年、前年你也曾經(jīng)這麼想過?
(2)你認(rèn)為房價會跌嗎?該跌多少才合理?跌1成你滿意嗎?還是要等到跌5成你才願意進(jìn)場買進(jìn)?

這2個問題,每個人答案都不一樣,但是,仔細(xì)想想,大家一直都認(rèn)為房價太貴,然而,實(shí)際狀況卻是房價為什麼不跌?因?yàn)槭袌龅挠钨Y充斥、貨幣貶值、土地高漲、建材狂升……,在這樣的環(huán)境下,房價要跌,真的有點(diǎn)難。

信義房屋、《Smart智富》月刊,永慶房仲集團(tuán)分別在3、4月針對2010房價是否會漲,做出問卷調(diào)查,3個單位的數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)~7成民眾認(rèn)為房價不會跌。
 


 

汐止地區(qū)與南港房地產(chǎn)出現(xiàn)「跳價效應(yīng)」,房價在2010年直接挑戰(zhàn)每坪「4字頭」單價。

2010年4月11日,2010第12屆「上海一、二手房交易展示會」在上海東亞展覽館圓滿閉幕。主辦單位形容,參觀人潮絡(luò)繹不絕,並沒有受到中國政策打房影響;不過,有一個現(xiàn)象正在上海市發(fā)生,那就是上海的高房價已經(jīng)讓很多「剛性需求買房族」(一定會買、一定要買的購屋族群)被擠出了城外,於是形成了一股「熱購異地房」潮流,上??烷_始向外找尋第二個合適的買屋區(qū)域。
 

亞洲房價都在漲 臺灣也一樣


這樣的情形不只是上海,在北京同樣發(fā)生,整個北京市以環(huán)線來區(qū)分,古城牆內(nèi)稱為環(huán)內(nèi),接著是二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)和五環(huán)、東城區(qū)、西城區(qū)等,北京人老說:「東富西貴,南窮北賤」,儘管這個大原則沒變,不過,北京房價持續(xù)飆漲,現(xiàn)在的南北兩面房價也開始飆漲。同樣出現(xiàn)了「房價排擠」效應(yīng),讓剛性需求買房族,頻頻進(jìn)行異地購房的動作。
 

 

高盛證券歐洲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Natacha Valla認(rèn)為「美國房價在2010年下半年會進(jìn)入回升時期」。

這樣的狀況在臺灣地區(qū)也同樣存在,臺北市的房價頻創(chuàng)新高,華固建設(shè)在南港地區(qū)推出「天匯」個案,頂樓房價已經(jīng)賣到每坪100萬元,整體拉抬南港地區(qū)平均預(yù)售房價向每坪80萬元看齊,而南港輪胎、國揚(yáng)實(shí)業(yè)在南港地區(qū)都還有大型開發(fā)案,一般預(yù)料,一旦個案正式推出,或許不是「8字頭」房價可以滿足這些建商胃口的。 

所以,緊鄰南港地區(qū)的新北市汐止區(qū),在2010年的預(yù)售市場也出現(xiàn)「跳價效應(yīng)」,汐止房價將跳過緩慢上漲的走勢,直接與南港進(jìn)行比價,包括國揚(yáng)實(shí)業(yè)、甲山林建設(shè)、以及茂德機(jī)構(gòu)在汐止地區(qū)都有高級建案要推出銷售。

據(jù)市場瞭解,房價都開在每坪40~45萬元的區(qū)間,這樣的房價發(fā)展,也許讓很多消費(fèi)者咋舌,但是,這卻都是正在發(fā)生的事實(shí)。
 

高盛:2010全球經(jīng)濟(jì)比預(yù)期好


中國房市飆漲、臺灣房市也在漲,兩地政府都已經(jīng)設(shè)法想要平抑房價,然而,房價上揚(yáng)的趨勢卻沒有停止跡象,為什麼呢?看看世界的經(jīng)濟(jì)趨勢,或許可以解釋房價為什麼有能力持續(xù)上揚(yáng)。
 


高盛證券歐洲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Natacha Valla,2010年4月上旬,在「中國證券投資基金業(yè)年會」表示,2010年全球經(jīng)濟(jì)可能會增長4.6~4.7%,比預(yù)期的要高。Valla認(rèn)為「這一經(jīng)濟(jì)增速,對全球資本市場而言,是非常有利的?!?br />
2010年4月舉行的博鰲亞洲論壇,秘書長龍永圖被問到如何看中國房地產(chǎn)時,他樂觀表示:「在真實(shí)的需求面前,中國房地產(chǎn)不會崩盤?!过堄缊D也不贊成打壓房價,因?yàn)榉康禺a(chǎn)對於宏觀經(jīng)濟(jì)非同小可、功不可沒,打壓房價可能冷卻成長,後果很難預(yù)料。不過,他也認(rèn)為,中國需要

第二次房改,政府需加快保障性住房建設(shè),建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。根據(jù)高盛證券的調(diào)查與研究,全球經(jīng)濟(jì)形勢目前並不壞,歐洲和美國經(jīng)濟(jì)不會低於預(yù)期。而金磚四國已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動因素,特別是2011年會如此,高盛做了不同的預(yù)測,對於中國、印度、巴西、俄羅斯這4個國家來說,中國經(jīng)濟(jì)2010年肯定會有超過11%的成長,而在2011年,中國經(jīng)濟(jì)增長率將比歷史平均水平高2%。
 

美國房價下半年進(jìn)入回升期


 

■高盛、摩根士丹利等外資都不約而同看好房地產(chǎn)景氣發(fā)展

Valla在他的研究報(bào)告中指出,「美國經(jīng)濟(jì)能否強(qiáng)勁復(fù)甦,關(guān)鍵在房價方面?!诡A(yù)計(jì)「美國房價在2010年下半年會進(jìn)入回升時期」,美國推出的消費(fèi)刺激政策,對經(jīng)濟(jì)成長來說,是非常正面的,可以抵消美國經(jīng)濟(jì)財(cái)政收支不平衡的影響。美國可能不會出現(xiàn)明顯的通貨膨脹,現(xiàn)在主要問題仍然是可能出現(xiàn)的通貨緊縮,而不是通貨膨脹。

這樣的論述得到全球最大債券基金,太平洋投資管理公司Pimco分析師的認(rèn)同,Pimco認(rèn)為:「美國房市近期不太可能劇烈回升,美國低價住宅,已經(jīng)在2009年觸底,不過,高價位房市要2010年稍晚也可以觸底。」以技術(shù)線型的角度來看景氣趨勢,觸底之後的接下來走勢,應(yīng)該就會是反彈的機(jī)會居多。
  

至於歐洲的情況,高盛證券歐洲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Natacha Valla表示,希臘問題對歐元區(qū)的影響仍然非常重要,對歐洲來看,不好的一點(diǎn)是,市場並沒有對希臘的利多消息做出積極的反映,希臘也沒有利用當(dāng)前創(chuàng)造的良好環(huán)境,加快解決問題的步驟。但總體來看,歐元區(qū)對一些負(fù)面事件還是有一定免疫力的,相信他們在未來能夠採取一系列挽救措施。
 

通膨成為全球性 房價不易下跌


從這份具有國際認(rèn)同價值的研究報(bào)告裡,可以看出2個重點(diǎn):

(1)高盛證券對於2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況並不悲觀,中國經(jīng)濟(jì)成長可能高於預(yù)期。
(2)美國房價可能會在2010年下半年進(jìn)入回升期。

這些的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及研究結(jié)果,都在告訴大家一個趨勢,那就是~「房價在2010年應(yīng)該沒有下跌的機(jī)會,甚至在2011年還可以繼續(xù)看到走揚(yáng)趨勢?!挂?yàn)?,?jīng)濟(jì)高速成長,將會給予房地產(chǎn)強(qiáng)力的支撐,隨著居民收入的提高,房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無虞的。

所以,在國際趨勢的氛圍裡,研究報(bào)告與實(shí)際狀況都在傳述一個「房價不容易下跌」的資訊。臺灣房地產(chǎn)當(dāng)然不會脫離這樣的趨勢,房價要跌的機(jī)會也就不會太大。

摩根士丹利證券2010年4月8日發(fā)布「全球新興市場房地產(chǎn)」報(bào)告,由於看好臺灣房市表現(xiàn),預(yù)估國內(nèi)房產(chǎn)類股還可上漲18%,漲幅空間僅次於印度、拉丁美洲。摩根士丹利表示,由於經(jīng)濟(jì)基本面緩步復(fù)甦,帶動許多區(qū)域的資產(chǎn)價值上揚(yáng),使得房地產(chǎn)類股維持成長動能。
 

摩根士丹利看好臺灣房市


其中,摩根士丹利並從新興市場中,挑選出前6大最佳房產(chǎn)類股投資區(qū)域,依序?yàn)橛《取⒗∶乐?、臺灣、香港及中國,預(yù)估未來其類股漲幅分別為33%、24%、18%、13%與11%,臺灣排名第3。

 

 

摩根士丹利表示,儘管臺灣政府祭出相關(guān)緊縮政策,3月份臺灣房地產(chǎn)類股股價表現(xiàn),仍上漲了4%,不過,還是低於大盤的6.5%漲幅。摩根士丹利指出,臺灣擁有低利率環(huán)境、資金回流進(jìn)場、景氣維持復(fù)甦、房屋平均單位價格(ASP)上揚(yáng)與大臺北區(qū)域的房屋仍受市場歡迎等利多因素,預(yù)估房地產(chǎn)價格以及其類股未來將走揚(yáng)。

展望後市,摩根士丹利認(rèn)為,臺灣利率維持不動,央行溫和的利率政策,對房產(chǎn)類股是具有相當(dāng)正面幫助,加上國內(nèi)房產(chǎn)實(shí)質(zhì)銷售應(yīng)可望高於預(yù)期,換言之,看好我國房產(chǎn)類股投資表現(xiàn)。
 

46~57%嫌房貴 68~70%認(rèn)為房價不會跌


儘管房價下跌的機(jī)會可能不高,但是,一般民眾對於買房的房價還是覺得「太貴」,並且買不下手,根據(jù)信義房屋2010年第2季的購屋意向調(diào)查,超過4成6的民眾認(rèn)為2010年不是購屋好時機(jī),較臺中的3成與高雄的2成8高出許多。

但是,調(diào)查數(shù)據(jù)中,卻有另一個值得注意的焦點(diǎn),儘管對於景氣看法如此,但對於房價表現(xiàn),對於未來一季房價看法中,認(rèn)為上揚(yáng)者有31.9%、持平36.5%、下跌31.6%。
 


 

 

時間若拉長至未來半年,認(rèn)為房價上揚(yáng)者有34.9%、持平30.1%、下跌35.1%這樣的調(diào)查數(shù)據(jù)告訴大家,僅有3成左右的人口認(rèn)為房價會下跌,超過7成的民眾並不認(rèn)為房價有下跌機(jī)會。

除了信義房屋的調(diào)查資料外,《Smart智富》月刊2010年3月調(diào)查結(jié)果,臺灣有高達(dá)57%的民眾感覺房價太貴,買不下手。而這項(xiàng)調(diào)查也顯示,有高達(dá)70%的民眾認(rèn)為2010年的臺灣房價不會跌,甚至可能再往上漲。戴德梁行總經(jīng)理顏炳立列舉了3個房市不會跌的條件:(1)低利環(huán)境不變、(2)海外資金持續(xù)回流、(3)ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)簽訂等資金潮簇?fù)淼睦嗲闆r下,資金潮未歇,無限資金在市場上追逐有限資產(chǎn),他大膽直言:「房地產(chǎn)何來泡沫之有?」
 

民眾對於長期房價看法仍然看漲


 

 

永慶房仲集團(tuán)更在2010年4月16日發(fā)表「2010年第1季永慶購屋趨勢大調(diào)查」,結(jié)論也是「民眾對於長期房價看法仍然看漲?!谷_民眾對未來3個月短房價看法(圖1),認(rèn)為維持不變比重達(dá)36%,小幅看漲與小幅看跌分居第二、三,相較上季,大幅看漲或大幅看跌比重都明顯變少,顯示民眾對短期房價看法保守持平居多。而全臺民眾對於未來1年房價看法則相對偏向樂觀(圖2),高達(dá)47%看漲未來1年房價,遠(yuǎn)高於看跌比重36%,維持不變比重僅18%,顯示民眾對於長期房價仍持續(xù)看漲。
 


另外,看好未來半年是購屋好時機(jī)的比重僅35%,比重連續(xù)4季下滑;不過當(dāng)詢問「何時是進(jìn)場購屋的最佳時機(jī)?」時,高達(dá)42%的民眾認(rèn)為是2010年下半年(圖3),永慶房屋總經(jīng)理葉凌棋分析:「本季問卷調(diào)查時間在3月中旬,正值政府拋出許多平抑房價政策來測試市場水溫,當(dāng)時民眾對於未來政府平抑房價政策開始出現(xiàn)觀望,因此進(jìn)場購屋時機(jī)看好度明顯偏低(圖4),此外,從時事題中政府限縮豪宅及投資客房貸成數(shù)對民眾購屋影響,當(dāng)時央行及金管會限縮豪宅及投資客房貸,高達(dá)62%民眾會稍微觀望一下政策走向,再來準(zhǔn)備進(jìn)場?!?br /> 

不要明年繼續(xù)後悔


 

 

不同單位作的最新數(shù)據(jù),都告訴大家「房價不會跌」,從貨幣供需、利率環(huán)境、資金流動的角度觀察,也看不出來房市有下滑的趨勢。你可以不買房,而且一直嫌房價太貴。但是,明年這個時候,回過頭來看現(xiàn)在的房價,希望你到時候別
說:「後悔去年沒買,今年又漲了!」